Contrattualistica
a cura dell'Avv. Antonio Carrera

Pagamento imposte anche senza clausola di provvisoria esecuzione

Corte di cassazione - Sezione Il civile - Sentenza 21 febbraio-26 ottobre 2001 n. 13267 Presidente Corona; Relatore Trombetta; Pm - conforme - Russo; Ricorrente Immobiliare Gefa Spa; Controricorrente Wirz Noriega e altro)

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 28 aprile 1993, Wirz Noriega Alberto John e Wirz Noriega Roberto per mezzo dei loro procuratori generali convennero in giudizio davanti al Tribunale di Napoli la Edilizia Panoramica Costiera s.p.a., deducendo: che erano unici eredi di Wirz Elisabeth la quale era stata, a sua volta, unica erede di Domenico Tanzarella; che quest'ultimo con scrittura privata 6/8/80 aveva promesso di vendere, e con rogito not, Tafuri del 7/8/80, aveva venduto alla convenuta il complesso immobiliare, sito in Capri alla via Le Botteghe, costituito da due corpi di fabbrica con annesso giardino denominato ex Albergo Internazionale, al prezzo di L. 1.000.000.000; che con scrittura privata, coeva al rogito, era stato convenuto il pagamento di parte del prezzo, pari a L. 300.000.000 al momento temporale del rilascio da parte della P.A. delle autorizzazioni necessarie alla ristrutturazione dell'immobile ed al rinnovo della licenza alberghiera o al rilascio della licenza per civili abitazioni; che, definita la procedura di esproprio dell'immobile, della quale le parti erano a conoscenza, e determinata dalla corte di appello di Napoli l'indennità di espropriazione in L. 4.869.800.000 e l'indennità di occupazione temporanea in L. 978.475.000, il diritto degli istanti al pagamento del residuo prezzo della compravendita, pari a L. 300.000.000, era divenuto esigibile non potendosi più verificare il momento stabilito dalle parti per l'adempimento. Chiedevano, pertanto anche con la notifica di un atto stragiudiziale del 14/2/92, la condanna della convenuta al pagamento, in loro favore della somma suindicata, oltre interessi e maggior danno.
Costituitasi, la società convenuta chiese il rigetto della domanda, assumendo che il prezzo convenuto per la compravendita era di L. 700.000.000 interamente versato; mentre la residua somma di L. 300.000.000 non era dovuta in quanto condizionata dalle parti al rilascio da parte della P.A. delle autorizzazioni necessarie alla ristrutturazione dell'immobile, al rinnovo detta licenza alberghiera o per civile abitazione o residence, eventi che a seguito dell'avvenuta espropriazione dell'immobile non si sarebbero più potuti verificare.
Acquisita documentazione il Tribunale di Napoli, con sentenza n. 6553/96, rigettava la domanda attrice affermando che il prezzo pattuito era quello stabilito nel contratto definitivo che aveva modificato sul punto il contratto preliminare.
Su impugnazione degli originari attori, la corte di appello di Napoli con sentenza 26/11/98, in riforma della sentenza dei Tribunale, accoglieva la domanda degli appellanti e condannava la società Edilizia Panoramica Costiera al pagamento in favore dei medesimi della somma di L. 300.000.000, oltre gli interessi legali dalla data dell'esproprio.
Afferma la corte, per quanto interessa il presente giudizio, che le parti, nello stabilire nella scrittura privata cioè all'atto pubblico che la quota di prezzo di L. 300.000.000 sarebbe stata pagata dalla società acquirente all'atto del rilascio di concessioni ed autorizzazioni amministrative, non intesero condizionare l'efficacia del contratto (o della clausola) al verificarsi di avvenimenti futuri ed incerti; bensì differire il pagamento del residuo corrispettivo all'avverarsi di quegli eventi, dovendosi intendere il corrispettivo fissato nella misura complessiva di un miliardo, tenuto conto, della volontà delle parti quale emerge dal preliminare, anteriore di un solo giorno al definitivo, che tale somma prevede come prezzo,
ed anche se dal contratto definitivo risulta un corrispettivo di L. 700.000.000 e dalla dichiarazione emerge che, all'atto dei rilascio delle autorizzazioni amministrative, il Tanzarella avrebbe ricevuto la maggior somma di L. 300.000.000.
Né, secondo la corte, deve ritenersi che al tempo della stipula dei definitivo le parti conclusero due distinte pattuizioni, una sul prezzo (L. 700.000.000) ed una sul maggior corrispettivo (300 milioni) dovuto solo se si fossero verificate determinate condizioni; deducendosi, infatti, dal comportamento complessivo delle parti, trasfuso nel preliminare, che, fissando il prezzo complessivo in un miliardo, assegnava al trasferimento natura ablatoria solo con riferimento alla procedura espropriativa in corso; per cui in alcun modo le vicende amministrative avrebbero potuto incidere sul comportamento pattuito; ed, anzi, l'esigenza delle parti era di svincolare la sorte del contratto dalle vicende amministrative e non di condizionare il pagamento del prezzo a quegli eventi.
Concludendo, per la corte d'appello, essendo l'immobile definitivamente espropriato, il diritto degli appellanti, aventi causa dal Tanzarella, a conseguire il pagamento del saldo prezzo è divenuto attuale con conseguente condanna della società acquirente al pagamento in loro favore della somma di L. 300 milioni, oltre interessi legali dalla data dell'esproprio, da ritenersi corrispondente al tempo del pagamento.
Avverso tale sentenza ricorre la soc. Imm. GEFA s.p.a., incorporante la società Edilizia Panoramiea Costiera a r.l., con due motivi di, ricorso illustrati da memoria.
Resistono con controricorso Alberto Jolin, Wirz Noriega e Roberto Wirz Noriega.

Motivi della decisione

Deduce la società Imm. Gefa s.p.a. a motivi di impugnazione:
1) violazione e falsa applicazione degli artt. 1183, 1184, 1353, 1362 e ss., 1372 cod. civ. in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., per avere la corte d'appello nel ritenere convenuto, per il pagamento della soma di L. 300.000.000, un termine anziché una condizione:
a) erroneamente interpretato le scritture facendo ricorso a criteri interpretativi sussidiari, laddove il criterio principale (quello letterale) era sufficiente ad identificare la comune intenzione delle parti:
a1) avendo le stesse subordinato il pagamento ad un evento futuro ed incerto, quale il rilascio dei provvedimenti della P.A., evento che, rimesso alla sua discrezionalità e, quindi, incerto, esclude in radice la sua configurabilità come termine, il quale, viceversa, presuppone la certezza del verificarsi dell'evento, solo differito nel tempo;
a2) essendo previsto, con espressioni chiare ed univoche, sia nel preliminare che nella scrittura privata collegata al rogito di pari data, che il versamento dei 300.000.000 sarebbe avvenuto all'atto del rilascio da parte della P.A. delle autorizzazioni necessarie per la ristrutturazione dell'immobile e che, a garanzia del pagamento di detta soma, all'avverarsi delle condizioni su indicate, la società acquirente avrebbe consegnato al venditore una fideiussione assicurativa con l'intesa ' che, ove la condizione si fosse verificata a decesso avvenuto del Tanzarella, la somma sarebbe stata versata alla di lui moglie;
b) considerato il pagamento solo differito al verificarsi di eventi futuri ed incerti, agganciando, tuttavia, con contraddizione logica il pagamento all'avverarsi di un evento futuro ed incerto; e cioè subordinandolo al verificarsi di quegli eventi:
b1) escludendo apoditticamente l'incidenza sul corrispettivo pattuito delle vicende amministrative assunte dalle parti quali eventi futuri ed incerti;
b2) confondendo arbitrariamente due figure giuridiche (la condizione ed il termine), dai caratteri chiaramente individuati dalla legge e dalla interpretazione giurisprudenziale consolidata; b3) costruendo, pertanto, attraverso l'interpretazione, una volontà dei contraenti del tutto diversa da quella risultante dalle espressioni usate;
2) la violazione e falsa applicazione degli artt. 1183, 1184, 1185, 1353, 1219, 1362 cod. civ., 112 c.p.c.:
- per avere la corte d'appello erroneamente fatto decorrere il pagamento degli interessi legali dalla data di emanazione del decreto di espropriazione, ritenendo quello il tempo del pagamento, nonostante:
A) non avendo gli attori chiesto interessi dalla data del decreto di esproprio, questi potessero essere attribuiti solo dalla domanda;
B) considerando termine quella che era una condizione il termine non potesse ritenersi scaduto prima della decisione del Consiglio di Stato (17/12/91, pubblicata il 14/2/92).
Il primo motivo di ricorso è fondato.
La corte d'appello, infatti, nell'affermare come corrispondente alla comune volontà delle parti la determinazione del prezzo di vendita dell'immobile de quo nella complessiva somma di un miliardo; e nell'individuare come termine di adempimento (per il versamento dei 300.000.000 di cui alla scrittura coeva al rogito) quello del rilascio delle autorizzazioni amministrative, ha disatteso, ià primo luogo, quel canone fondamentale di interpretazione dei contratti che, a fronte di una chiara espressione letterale, qual è ' nella specie, sia quella del rogito 7/8/1980 (il quale determina in L. 700.000.000 il prezzo di vendita dell'immobile), sia quella della coeva scrittura privata (la quale pone a carico dell'acquirente l'obbligo di versare ulteriori 300.000.000 all'atto del rilascio delle autorizzazioni e licenze amministrative, rilascio espressamente definito dalla stessa scrittura privata quale "condizione", impone di far ricorso ad altri parametri di interpretazione, solo dopo aver adeguatamente indicato gli elementi di equivocità e di insufficienza del dato letterale che impediscono di determinare l'effettiva volontà negoziale in conformità alle espressioni letterarie usate.
Emerge, invece, dall'esame della sentenza impugnata che l'unico elemento sul quale, sostanzialmente, si basa la corte d'appello per escludere che, con la stipula del contratto definitivo e con la coeva scrittura privata, le parti abbiano concluso due distinte pattuizioni, una sul prezzo di L. 700.000.000, ed un'altra sul maggior prezzo di L. 300.000.000 da corrispondersi al verificarsi delle su indicate condizioni, è il richiamo al contratto preliminare che, in quanto stipulato il giorno prima del rogito, e prevedente quale corrispettivo la somma di un miliardo, con il versamento dell'ultima rata di L. 300.000.000 all'atto del rilascio delle autorizzazioni della PA, è stato individuato come l'atto che, in maniera incontestabile, manifestava la volontà delle parti di determinare in un miliardo il prezzo dell'immobile; somma che la parte acquirente avrebbe dovuto pagare per intero, in quanto pattuita in via transattiva in considerazione della procedura espropriativa (riguardante l'immobile) in corso, unica circostanza che le parti avrebbero tenuto presente nella determinazione del prezzo.
Ora, a parte l'apoditticità di tale affermazione, non altrimenti spiegata a fronte del cattivo stato dell'immobile (tenuto presente nel rogito), e dell'indiscusso rninor valore dello stesso, in caso dì mancato conseguimento delle licenze ed autorizzazioni amministrative (per l'impossibilità di realizzare, attraverso la ristrutturazione,' l'attività imprenditoriale prescelta); la corte d'appello, nel rifarsi al contenuto dei preliminare per interpretare la volontà delle parti, disattende il dato letterale dei patti stipulati e disapplica il principio costantemente affermato da questa corte, secondo cui, quando si tratta di accertare, nel caso di scritture successive, relative alla costituzione di uno stesso rapporto, quale sia il contenuto dei singoli patti e come debbano interpretarsi le singole clausole, si deve aver riguardo al contratto definitivo in quanto esso assorbe il preliminare, costituendo l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio posto in essere (v. tra le ultime sentt. 10210/94; 4354/98 ecc.).
La corte d'appello, invece, dimenticando tale principio, e non tenendo conto del fatto che in forza dell'autonomia privata riconosciuta dall'ordinamento alle parti, esse possono modificare, nella stipula dei contratto definitivo, i patti contenuti nel preliminare, ha non solo dedotto la comune volontà delle parti da un atto (il contratto preliminare) dalle stesse successivamente modificato nel suo contenuto; ma, ancora, attribuendo la natura di termine di adempimento al rilascio delle autorizzazioni amministrative, evento di per sé futuro ed incerto, e rispondente al concetto di "condizione" come peraltro precisato dalle parti 'nella scrittura coeva al rogito, ha attribuito il carattere di certezza all'obbligazione di corrispondere la somma di L. 300.000.000, senza spiegare sulla base di quali elementi, contrastanti in linea di fatto con la difforme volontà espressa nel rogito, quell'evento futuro ed incerto, fosse stato individuato dalla comune volontà delle parti, come tempo nel quale l'obbligazione sarebbe stata adempiuta.
Il primo motivo di ricorso va, pertanto, accolto con assorbimento del secondo e la sentenza impugnata va cassata con rinvio, anche per spese, ad altra sezione della corte di appello di Napoli che provvederà ad un nuovo esame della controversia in applicazione dei principi esposti.

P.Q.M.
La corte accoglie.

COMMENTO

Nelle compravendite immobiliare, accade spesso che il prezzo riportato nell'atto pubblico sia inferiore rispetto a quello convenuto nel preliminare in quanto queste, per varie ragioni, decidono di apportare delle modifiche alle pattuizioni in materia di corrispettivo e così è avvenuto nella fattispecie decisa dalla Cassazione con la sentenza 1326712001.
Punto fondamentale della controversia è stato, pertanto, quello di stabilire quale fosse la natura di tale pattuizione.
La Cassazione, nel caso specifico ha ritenuto che il rilascio delle autorizzazioni amministrative non dovesse considerarsi come termine di adempimento ma fosse una vera e propria condizione e nel decidere la controversia non ha avuto neppure bisogno di far ricorso ai principi di ermeneutica per l'interpretazione del contratto, giacché risultava evidente l'errore del giudice del gravame che, attribuendo natura di termine di adempimento a un evento di per sé futuro e incerto, qual è quello del rilascio di un provvedimento amministrativo.
La sentenza 13267/2001, poi, è, conforme alla giurisprudenza del giudice di legittimità che ha più volte ribadito il principio secondo cui nel caso in cui le parti, stipulato un preliminare, addivengano alla stipula anche del definitivo, deve essere quest'ultimo a costituire la fonte dei diritti e degli obblighi in relazione al contratto voluto, ciò in quanto il preliminare deve ritenersi superato (Cassazione, sentenze 4354/98, 10210/94 e 1993/89).
Comunque si deve sottolineare, in generale, che le parti hanno la possibilità, in forza della loro autonomia contrattuale, di stipulare contestualmente all'atto pubblico delle scritture private con le quali vengono adottate diverse pattuizioni sul corrispettivo, senza che queste costituiscano né termine né condizione del negozio principale.