a cura dell'Avvocato Antonio Carrera

Varie

  1. Ho proposto sfratto per morosità nei confronti del conduttore di un locale destinato a ristorante; dopo qualche mese che lo sfratto è stato eseguito, essendo rimasto creditore di una notevole somma a titolo di canoni arretrati, ho recuperato tali canoni l'anno successivo, dopo aver superato non poche difficoltà. Ora secondo il commercialista, mi troverei nella necessità di dichiarare l'intero arretrato che riguardava complessivamente quasi tre anni maturati tra procedimento di sfratto ed esecuzione, in un solo anno, e quindi con l'applicazione di una aliquota maggiore e di un'imposta maggiore. Quindi vorrei chiedere all'ex inquilino a titolo di risarcimento il maggior importo di tasse che necessariamente dovrò pagare. Posso sostenere questa tesi davanti un giudice in quanto vedo inevitabile un'altra causa?
    Temo che il commercialista che il lettore ha interpellato, abbia ragione, ciò in quanto secondo l'articolo 35 Dpr n. 917/1986, il reddito per i fabbricati locati è ordinariamente costituito dal canone di locazione che concorre a formare il reddito complessivo del proprietario indipendentemente dalla sua effettiva riscossione. Tuttavia la Corte costituzionale con la nota sentenza 26 luglio 2000, n. 362 ha affermato, tra l'altro, che il riferimento al canone di locazione potrà operare solo fin quando risulterà in vita un contratto di locazione e quindi sarà dovuto un canone in senso proprio. Quindi il lettore bene ha fatto a non dichiarare alcun reddito, e secondo autorevoli opinioni nemmeno quello catastale, a partire dalla pronuncia dello sfratto per morosità, mentre egli avrebbe dovuto dichiarare i canoni precedenti allo sfratto, come se li avesse riscossi. Successivamente allo sfratto invece, il pagamento dovuto dall'inquilino avendo natura risarcitoria (articolo 1591 c.c.) e non di canone di locazione, sarà assoggettabile ad Irpef allo stesso modo del risarcimento dei danni ai sensi dell'articolo 6 dello stesso Dpr e quindi nell'anno di riscossione. Tutto questo in quanto il reddito delle perso ne fisiche è determinato con il criterio di cassa e cioè con riferimento all'effettiva riscossione; il che comporta che non possa essere applicata la tassazione separata prevista dall'articolo 16 per altre categorie di redditi. La conseguenza è che effettivamente per effetto dei pagamento in ritardo e del conseguente cumulo degli arretrati, subisce un maggior carico fiscale e quindi un maggior danno che certamente non è risarcito dagli interessi legali, ammesso che sia riuscito a recuperarli. In questi casi l'articolo 1224 c.c. consente al creditore di ottenere il risarcimento del danno maggiore , che ben può essere rappresentato dalle maggiori imposte.
  2. Quanto tempo è valida la garanzia di una merce acquistata?
    Bisogna sottolineare che:
    1. la copertura a garanzia è di due anni;
    2. la garanzia biennale è un diritto "automatico" del cliente;
    3. nessuna "garanzia convenzionale" può ridurre la durata dei due anni: semmai può solo aumentarla in base al decreto legislativo n° 24 del 2/2/2002, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n° 57 dell'8/3/2002, in vigore dal 23 marzo scorso: un decreto che attua la direttiva europea 99/44/CE.
    La direttiva europea e la legge italiana stabiliscono che tutti i beni di consumo acquistati per uso personale (non per l'ufficio o per la ditta) devono essere senza difetti, conformi a quanto dichiara il rivenditore e devono venire installati correttamente. Il cliente ha due anni di copertura, ma attenzione: per i difetti o la non conformità rilevati nei primi sei mesi, si ha diritto alla riparazione totale o alla sostituzione o, ancora, al rimborso della somma pagata, senza onere di prova (senza cioè dover dimostrare di non aver causato i guasti o i difetti). Pezzi di ricambio, uscite dei tecnici, mano d'opera, spese di trasporto: tutto gratis. Se, invece, il problema insorge dopo i primi sei mesi, bisogna dimostrare di non aver causato il danno. Attenzione ai tempi per i reclami: la denuncia scritta va fatta entro due mesi dalla scoperta del difetto, quindi fino al 26° mese dalla consegna della merce, visto che la garanzia vale per 24 mesi.
  3. A chi bisogna rivolgersi in caso di guasto?
    L'unico responsabile nei confronti del cliente è chi gli vende il prodotto. Ma il rivenditore può rivalersi sull'importatore e sul costruttore per i difetti di cui siano responsabili. Se, però, la questione va per le lunghe, al cliente non resta che rivolgersi ad un avvocato o ad un giudice di pace.
  4. Se è stato riscontrato un guasto cosa si può richiedere?
    Se un bene si guasta entro sei mesi dall'acquisto, il cliente può, in teoria, chiederne la sostituzione senza attendere la riparazione, ma in realtà la legge dice che la pretesa del consumatore vale solo se non è impossibile o sproporzionata. Deve accettare la riparazione, che deve però essere perfetta.
    Se, invece, un bene presenta subito segni che lo peggiorano solo esteticamente, è giusto riportarlo al negozio e chiedere la sostituzione: non è, infatti, "conforme" a quanto promesso sulla confezione o nella pubblicità.
  5. La garanzia di due anni vale anche per i componenti?
    Un problema più volte sollevato dai consumatori: le batterie dei cellulari spesso perdono efficienza e, anche nel giro di due anni, non tengono la carica. Alcuni rappresentanti importatori di cellulari hanno dichiarato che le batterie sono degli accessori, e quindi sono garantite solo per un anno. Non è vero: le batterie fanno parte del cellulare, non sono accessori e sono garantite per due anni. Se accusano problemi entro i due anni fatidici devono essere sostituite, gratis. Tutto ciò che viene acquistato con un apparecchio per farlo funzionare, non è mai un optional.
  6. Quanto vale la garanzia dei beni usati?
    E' l'eccezione più importante: la garanzia per i beni usati o di seconda mano può durare meno di due anni, ma mai sotto un anno. Le altre condizioni sono identiche a quelle relative ai prodotti nuovi.
  7. Quanto vale la garanzia dei beni acquistati in rete?
    La normativa vale anche per gli acquisti su Internet e, se l'azienda non è italiana, in caso di contenzioso è ora possibile rivolgersi a giudici italiani.
  8. Nel caso di vendita di un terreno della quale non è stato informato il confinante, che è coltivatore diretto, può costui esercitare il diritto di prelazione?
    Al proprietario coltivatore diretto, confinante con terreni agricoli posti in vendita, compete il diritto di prelazione solo nel caso in cui sul terreno compravenduto non siano insediati.