a cura dell'Avvocato Antonio Carrera

Abitazione

Il diritto di abitazione, è un diritto reale che consiste nell'abitare una casa limitatamente ai bisogni del titolare del diritto e della sua famiglia (art. 1022 cod. civ.). Si discute se sia una sottospecie del diritto di uso, o se invece abbia configurazione autonoma. La giurisprudenza tende a circoscriverne il contenuto, affermando che mentre nel diritto di uso non vi sono limiti alle possibili utilizzazioni che il titolare può fare del bene, il diritto di abitazione dà al suo titolare la facoltà di servirsi della cosa solo per soddisfare il bisogno di un alloggio. Può essere costituito solo a favore di persone fisiche. Ha carattere personale e non può essere condiviso sotto forma di coabitazione. Non può essere costituito per legge, ma solo per atto volontario che può variamente atteggiarne i contenuti.

Il signor A.B. costituisce a favore del signor C.LX, che accetta ed acquista, il diritto d'abitazione dell'appartamento composto di tre locali, più servizi, cantina ed annessa quota di comproprietà degli enti condominiali, in ........ via .... piano .... enti immobiliari che nel Catasto urbano di ... sono così distinti: .............................
con le coerenze ......................
La costituzione è stipulata per il convenuto prezzo di lire ........ che il signor A. B. riconosce e confessa di avere già per intero ricevuto dal signor C.D., al quale pertanto egli ne rilascia corrispondente quietanza liberatoria, rinunciando altresì ad ogni eventuale diritto di ipoteca legale.
Il diritto d'abitazione a favore del signor C.D. avrà inizio col giorno ... ed avrà termine col giorno ... (ovvero: e durerà per tutta la vita del signor C.D.).
Il signor C.D. viene dispensato dal prestare cauzione; l'inventario dei mobili e la descrizione dello stato dell'appartamento ed annessi saranno redatti dal signor geom. ... che le Parti d'accordo nominano, nel termine massimo del .....
Si intendono compresi nella famiglia del signor C. D. la madre e le sorelle nubili con lui conviventi, fino a che rimarranno in tale stato.
Il signor A. B. presta al signor C. D. le garanzie di legge circa la proprietà dell'immobile concesso in abitazione e la libertà dello stesso da pesi e vincoli, da trascrizioni pregiudizievoli e da ipoteche.

1. Clausola penale
   ...Omissis...
   Per ogni giorno di ritardo a consegnare il manufatto come sopra promesso, il signor Bianchi pagherà al signor Neri la penale di L. 50.000, salvi tuttavia i maggiori danni derivati dal ritardo.., oppure... esclusi i maggiori danni derivati dal ritardo.
2. Caparra confirmatoria
   ...Omissis...
   Il signor Bianchi versa al signor Neri, quale caparra confirmatoria del suo impegno come sopra assunto, la somma di L. 200.000: con l'intesa che se il signor Bianchi non adempirà l'impegno, il signor Neri avrà diritto di incamerare per sé la suddetta somma, salvo che il signor Neri preferisca chiedere l'esecuzione dell'impegno o i maggiori danni a lui derivati dal mancato adempimento dell'impegno... oppure... escluso che il signor Neri possa pretendere l'esecuzione dell'impegno o i maggiori danni; e con l'intesa che se a non adempiere il presente contratto sarà il signor Neri, questi dovrà dare al signor Bianchi una somma pari al doppio della caparra come sopra versata, e cioè L. 400.000, salvo che il signor Bianchi preferisca richiedere l'esecuzione dell'impegno... oppure... escluso che il signor Bianchi possa pretendere l'esecuzione dell'impegno o i maggiori danni.
3. Caparra penitenziale
   ...Omissis..
   Il signor Bianchi versa al signor Neri, quale caparra penitenziale del suo impegno come sopra assunto, la somma di L. 200.000: con l'intesa che il signor Neri potrà tenere per sé detta somma, senz'altro poter pretendere, se il signor Bianchi vorrà recedere dall'impegno: con l'intesa altresì che il signor Neri dovrà restituire al signor Bianchi il doppio della caparra, e cioè L. 400.000, e senza che il signor Bianchi possa altro pretendere, se il signor Neri vorrà recedere dall'impegno.

Molti sono gli industriali, i commercianti, e gli artigiani che fan uso di queste clausole senza conoscere il vero contenuto: di qui, una serie continua di vertenze, quando il previsto affare, per una ragione o per l'altra, non è andato felicemente in porto.
Ad evitare ciò, riteniamo utile dapprima chiarire le idee, e poi schematizzare, come di consueto, le formule più idonee.
Cominciamo col differenziare la cosiddetta " clausola penale ", dalle " caparre " (confirmatoria e penitenziale).
La " clausola penale " consiste nella promessa di dare qualcosa;
le " caparre " invece consistono nella consegna immediata di qualcosa.
Mentre cioè con la " clausola penale " un contraente assume l'impegno che verserà qualcosa, con la " caparra " un contraente versa già qualcosa.
Inoltre: con la " clausola penale " un contraente assume l'impegno che pagherà qualcosa all'altro se non adempirà o adempirà malamente l'impegno (anche a prescindere quindi dai danni che l'altro contraente potrà subire o non, tanti o pochi non importa); con la caparra confirmatoria un contraente consegna addirittura (e cioè nel momento stesso della stesura del contratto) all'altro contraente una certa somma, per rafforzare e garantire la sua obbligazione, con l'intesa che l'altro contraente potrà tenersi quella somma in caso di inadempimento, ma salvi i maggiori danni e salvo anche l'adempimento coattivo; con la caparra penitenziale infine un contraente consegna (sempre al momento della stesura del contratto) all'altro contraente una certa somma, con l'intesa che l'altro contraente potrà incamerarla, in caso di recesso dall'impegno.
Ben diverse sono dunque le funzioni della caparra confirmatoria rispetto a quella potenziale: la prima concerne e regola l'ipotesi del recesso dall'impegno: recesso che avevamo previsto, rappresentato appunto dalla somma già consegnata o ricevuta a tale titolo. La caparra penitenziale si chiama così, appunto per significare che funge da penitenza. E cioè, tu mi dai fin da questo momento un quid che io potrò incamerare se tu ti pentirai della promessa che mi hai fatta, e vorrai recedere dalla medesima.
Riassumendo: con la clausola penale, io mi impegno a darti un quid se non farò fronte al mio impegno; ma tu non potrai pretendere niente di più, qualunque saranno i danni che ti avrò procurato. Con la caparra confirmatoria, io ti consegno un quid a garanzia che io farò fronte al mio impegno: intesi però che, se io non farò fronte all'impegno, tu potrai costringermi a fronteggiarlo od a risarcirti i maggiori danni. Con la caparra penitenziale, io ti consegno un quid, che tu potrai incamerare - senza poter altro pretendere - nel caso in cui io decidessi di recedere dall'impegno che ho assunto con te; sei stato tu stesso infatti che mi hai concesso il diritto di recedere, di pentirmi, accontentandoti di quel quid.

Se queste sono le linee schematiche ed essenziali della clausola penale e delle caparre, la pratica si presenta tuttavia ricchissima di varianti od aggiunte che frequentemente creano delle gravi confusioni quando si tratta di interpretarle ed eseguirle.
Utili i seguenti esempi:
Chi accetta la clausola penale, usa non di rado riservarsi di richiedere i danni ulteriori: in questo modo si snatura l'essenza della clausola, che consiste - come abbiamo visto - nel limitare il risarcimento al quid promesso: ma purtuttavia è un patto valido.
Chi accetta dal promittente la caparra confirmatoria (se tu non farai fronte all'impegno, io ti mangerò la caparra), si riserva di preferire la esecuzione coattiva dell'impegno, od il risarcimento dei maggiori danni cagionati dall'inadempimento: in questo modo chi ha dato la caparra si trova ancora esposto a tutte le normali conseguenze dell'inadempienza contrattuale: ovvia però la piena validità di un 'intesa diversa e contraria.
Oppure ancora, chi accetta la caparra confirmatoria, si fa esonerare dall'altro contraente, di restituirgli la caparra doppia, se sarà lui a non adempiere: si riserva cioè la più ampia libertà di dare o non dare esecuzione all'affare che è stato previsto: come dire che l'impegno obbliga solo una parte (per di più quella che ha versato la caparra); e non impegna minimamente chi l'ha ricevuta: quest'ultimo si limiterà a restituire la somma come sopra ricevuta.
E molte volte le parti, nel dare e nel ricevere la caparra, non solo non precisano affatto il titolo (confirmatoria o penitenziale), ma usano dei termini tali, da renderlo quanto mai oscuro, ambiguo, equivoco: di qui tante incertezze e tante vertenze: mentre lo scopo delle caparre vorrebbe proprio essere quello dì troncare ogni vertenza alla sua radice.