a cura dell'Avvocato Antonio Carrera

  1. Sono un professionista, per mettere la mia targa all'ingresso del mio condominio devo avere un permesso?
    Il diritto di installare una targa sul muro perimetrale comune è garantito dall'art. 1102 del c. c. anche al semplice inquilino (Cass. civ. n.6229 del 24/10/86) purché non vengano lesi gli interessi del condominio o di un singolo proprietario: un'insegna troppo grande potrebbe impedire agli altri condomini di esporre a loro volta una targa.
  2. Un condomino non permette agli operai di smantellare, nella sua abitazione, una tubazione che danneggia gli appartamenti sottostanti. Cosa dobbiamo fare?
    L'art. 843 c.c. precisa che i condomini devono consentire l'accesso e il passaggio dalla loro proprietà, ove si riscontri necessità di riparare la cosa comune. In rifiuto di questo dovere, l'amministratore può richiedere al magistrato un provvedimento d'urgenza a norma dell' art. 700 c.p.c. per sbloccare la situazione e procedere al necessario ripristino. Il condomino, che con la sua volontà ostativa ha cagionato un danno alla cosa comune o agli appartamenti singoli, dovrà essere responsabilizzato al risarcimento del danno provocato.
  3. Il nostro regolamento contrattuale vieta i cani nello stabile, ma un inquilino ha due cani e non se ne vuole disfare cosa possiamo fare?
    E' un po' difficile, per una famiglia, disfarsi di due cani. Ma nel caso in esame non ci si può rivolgere direttamente all'inquilino che possiede i cani, bensì al proprietario che ha la responsabilità della controversia perché, affittando, non ha fatto notare, il vincolo che egli ha assunto con il condominio: quello che vietava con clausola contrattuale la presenza di cani negli appartamenti. Non c'è dubbio che vietare i cani in uno stabile è una clausola limitatrice della cosa propria che non dovrebbe mai trovare posto in nessun regolamento condominiale, ma se i proprietari, tutti d'accordo, firmano per la negazione di un loro diritto, ai loro aventi causa, o ai loro inquilini, non rimane altro che essere rispettosi del vincolo contratto da tutti i comproprietari. Un regolamento condominiale contrattuale vincola tutti, proprietari e inquilini, e le clausole per la disciplina interna mantengono la propria efficacia anche se per molto tempo non sono state rispettate. Ma se i vincoli non sono resi noti agli inquilini, non ci può essere altra via d'uscita che quella di instaurare una causa tra condomini e proprietario distratto; e, a sentenza avvenuta, instaurare una causa di sfratto.
  4. A quali le condizioni e attraverso quale procedimento è possibile ottenere la collocazione di una sbarra all'ingresso di una strada privata e cieca in modo da consentire l'ingresso ed il passaggio ai soli condomini
    Il primo presupposto necessario è che la strada privata non risulti iscritta nell'elenco delle strade vicinali (elenco che si trova depositato in Comune e previsto dal l'art. 7, L. 12/2/1958 n. 126) le quali, anche se private, sono assoggettate a pubblica servitù di passaggio che in quanto tali non consentono l'adozione di alcuno strumento che possa impedirne il transito. In secondo luogo è necessario che la decisione di chiudere l'accesso alle auto estranee sia deliberata in assemblea (del supercondominio formato da tutti i condomini della via) e che tutti i condomini aventi diritto al passaggio vengano dotati di appositi dispositivi di apertura della sbarra. Per non limitare le facoltà di godimento dei singoli condomini (in applicazione dell'art. 1120, comma 2 del C.C.) non dovrebbero essere necessari particolari atti amministrativi, purché la sbarra si trovi sul suolo privato e non presenti pericolo per il passaggio di persone sulla via pubblica adiacente.
    Le spese di manutenzione sono a carico dei condomini se la strada è privata.
    E' necessario sottolineare che se l'accesso a una via privata non viene limitato ai soli aventi diritto, dopo venti anni di utilizzo generalizzato dei consociati il Comune può rivendicare la servitù di passaggio o anche la proprietà, per effetto dell'usucapione.
  5. Chi è già in possesso di una parabola deve comunque contribuire alle spese per l'installazione di una parabola satellitare da parte del condominio?
    L'installazione di una parabola rientra fra le spese gravose e voluttuarie. Non essendo un bene indispensabile, il codice civile, all'art.1121, attribuisce l'obbligo di partecipazione alle spese solo ai condomini che vogliono trarre un vantaggio dall'innovazione.
    Tuttavia, non può essere impedita l'installazione di una parabola satellitare comune, ma sicuramente chi né è già in possesso di una personale può essere esonerato dal pagare le spese proquota.
  6. E' consentito al singolo condomino collocare nel condominio la propria antenna satellitare?
    Il condomino può installare la sua parabolica sul terrazzo di proprietà esclusiva o sul tetto comune, con il solo limite di "non impedire il libero uso della proprietà secondo la sua destinazione e di non arrecare danni alla proprietà medesima o a terzi" (Tribunale di Latina, sent. 16/11/1992). Se l'antenna viene installata negli spazi comuni è bene preavvertire l'amministratore e accertarsi che il regolamento condominiale lo consente.
  7. Nell'ipotesi in cui in un condominio vi sia una scala secondaria utile solo a sei condomini, chi deve provvedere alle spese per la manutenzione dell'ascensore da loro soli utilizzato?
    Le spese relative alla scala gravano in via esclusiva ai soli condomini che ne fanno uso. Ai sensi dell'art. 1123 c.c., infatti "qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo dei condomini che ne trae utilità.".
    Nella fattispecie in esame ricorre un'ipotesi di 'condominio parziale' nel quale non sussiste né il diritto né il dovere per i condomini non direttamente coinvolti di partecipare all'assemblea (o ai singoli punti ricompresi nell'ordine del giorno) relativa alle cose, ai servizi, agli impianti di proprietà o gestione separata.
    A tal fine è possibile modificare la composizione dell'Assemblea condominiale e delle relative maggioranze per le delibere, a seconda che esser riguardino l'edificio di tutti i condomini o il 'condominio parziale' (conformemente alla sentenza della Cassazione n. 7885 del 27.09.1994)
  8. Ho un figlio disabile e la maggior parte dei condomini si oppone (per motivi di costi) all'abbattimento delle barriere architettoniche: potrei sapere cosa dice la legge sulla maggioranza in assemblea?
    La legge parla chiaro per quanto riguarda le barriere architettoniche in un condominio. Fa riferimento in modo specifico anche alla maggioranza (che non è quella abituale) necessaria per intervenire, chiamata in gergo "a millesimi leggeri".
    Infatti, la legge numero 13 del 1989 prevede una corsia agevolata per risolvere il problema. La sola presenza di un disabile è già una condizione sufficiente per far approvare in assemblea le delibere con maggioranze speciali (i millesimi leggeri, appunto) o per far eseguire i lavori anche senza il consenso del condominio. Il decreto ministeriale 236 del 14 giugno 1989 elenca con precisione gli edifici e gli interventi ai quali si può applicare la legge:
    • nuove costruzioni;
    • edilizia residenziale pubblica sovvenzionata e agevolata;
    • ristrutturazione di edifici già esistenti;
    • spazi esterni di pertinenza degli edifici che rientrano nei punti trattati sopra.
    Per quanto riguarda in particolare gli interventi sugli edifici esistenti, l'articolo 2 della legge 13 del 1989 dispone che "le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette a eliminare le barriere architettoniche di cui all'articolo 27 primo comma della legge 30.3.1971 numero 384 nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e l'installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all'interno degli edifici privati sono approvate dall'assemblea del condominio in prima o in seconda convocazione con le maggioranze previste dall'articolo 1136 secondo e terzo comma del Codice civile". In pratica, cosa succede? Accade che per quanto riguarda l'abbattimento delle barriere architettoniche è ammessa una "procedura differenziata", facendo eccezione alla rigorosa disciplina che regolamenta le innovazioni nelle parti comuni di un condominio stabilita dall'articolo 1.120 del Codice civile (maggioranza di almeno 666 millesimi e di metà condomini).
    Nel procedimento agevolato, invece, le delibere possono essere valide con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio, in prima convocazìone; per la seconda, invece è sufficienti un terzo dei partecipanti del condominio che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. La stessa maggioranza ridotta potrà inoltre decidere gli altri interventi previsti dalla normativa, come la realizzazione di percorsi attrezzati per favorire la mobilità ai non vedenti all'interno degli edifici.
    C'è un altro aspetto molto importante riguardante l'applicazione dell'articolo 2 della legge 13 del 1989 sull'abbattimento delle barriere architettoniche in uno stabile: non è necessario che il portatore dì handicap abiti nel condominio perché si attuino i dispositivi previsti dalle legge. Infatti, il Tribunale di Milano (con le sentenze del 22.3.1993 e 19.9.1991) ha ritenuto sufficiente che il disabile si debba recare nell'edificio (ad esempio, per ragioni di famiglia, lavoro, cura o altro) perché venga applicata la normativa.
    Se il condominio rifiuta di accettare la delibera di eliminare le barriere architettoniche, l'interessato (il disabile o chi esercita la patria potestà), trascorso invano il termine legale di tre mesi dalla richiesta di modifica, può procedere in maniera autonoma alla realizzazione di strutture mobili (sistemi di apertura automatica delle porte di accesso all'edificio e di carrozzelle elettriche montascale) che agevolino la vita all'inquilino disabile.
    Il secondo comma dell'articolo 2 dispone infatti che "nel caso in cui il condominio rifiuti di assumere o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto le deliberazioni di cui al comma primo, i portatori di handicap ovvero chi esercita la tutela o la potestà possono installare a proprie spese servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l'ampiezza delle porte d'accesso al fine di rendere più agevole l'accesso agli edifici agli ascensori e alle rampe dei garage".
    Il portatore di handicap può installare l'impianto di ascensore se il condominio gli nega l'autorizzazione oppure provvedere all'installazione di strutture o comunque all'esecuzione delle modifiche necessarie soltanto dopo avere inviato al Sindaco una relazione tecnica dettagliata firmata, da un professionista, sugli interventi da eseguire.
continua ...