a cura dell'Avvocato Antonio Carrera

  1. Che tipo di riscaldamento conviene nei condomini?
    Sono in molti ad essere convinti di poter confrontare vantaggi e svantaggi degli impianti centralizzati e di quelli autonomi. Questi ultimi, in particolare, godono di grande popolarità, non sempre giustificata alla prova dei fatti. È quindi cosa utile riepilogare i pro e i contro, con la certezza di non dire cose che sono per forza scontate. Il confronto sarà occasione per parlare di una terza alternativa sconosciuta ai più: l'impianto centralizzato con contabilizzazione del calore, che assomma parte dei vantaggi dei due sistemi.
    Vantaggi degli impianti autonomi

    • Regolazione autonoma della temperatura. Quando si è assenti, la caldaia si può spegnere, o si può comunque abbassare la temperatura, grazie al termostato
    • pagamento solo di quel che si consuma e quindi, quasi sempre, bolletta meno cara
    • rivalutazione del valore dell'appartamento in caso di rivendita (l'impianto autonomo è più gradito)
    • in caso di assenze prolungate nel corso del giorno, parziale riscaldamento gratuito grazie al calore proveniente dagli alloggi confinanti
    • minori dispersioni termiche inutili rispetto agli impianti centralizzati di vecchio tipo, in cui le tubazioni non sono ben coibentate. Il calore irradiato dall'apparecchio individuale riscalda infatti l'appartamento, mentre quello irradiato nell'ambiente dalla caldaia centralizzata viene di fatto disperso senza frutto. Un identico discorso vale per il calore irradiato dalle tubazioni: se quest'ultime sono interne a una singola casa, poco male, se invece a essere riscaldate sono cantine, androni, vani scala, è un altro paio di maniche
    • è l'unica soluzione logica, se ad essere riscaldato è un palazzo in una località turistica, dove parte dei condomini abita stabilmente e parte viene solo per ferie e week end
    • se l'impianto centralizzato non è stato progettato con cura, sono frequenti gli sbalzi termici tra appartamento e appartamento (in genere sono più caldi quelli ai piani medi e più freddi quelli al primo e ultimo piano)
    • minori litigi con i vicini sull'entità delle spese di riscaldamento e sulla loro ripartizione
    Chi ha fondati sospetti sul fatto che il proprio amministratore condominiale faccia la cresta sulle spese straordinarie o ordinarie, senza riuscire ad ottenere la sua revoca, può intravedere due ulteriori vantaggi:
    • pagamento autonomo anche della manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto
    • pagamento a consumo del metano (un vantaggio esistente se l'alternativa è tra caldaia autonoma a metano e caldaia centralizzata a gasolio)

    Vantaggi degli impianti centralizzati

    • il costo di prima installazione di tanti impianti unifamiliari è spesso superiore a quello di un unico impianto centralizzato
    • è possibile l'impiego di combustibili diversi (metano, gasolio, gas liquido), anziché del solo metano
    • la caldaia centralizzata ha una vita più lunga di quelle singole
    • il rendimento termico di un'unica caldaia centralizzata è migliore rispetto a quello di tante caldaiette singole
    • le spese di installazione e di manutenzione straordinaria e ordinaria sono ripartite tra tutti
    • la conversione da centralizzato a autonomo può anche comportare forti spese e, in certi casi, essere tecnicamente impossibile.
    Vi sono inoltre altre considerazioni, che riguardano la sicurezza. In qualsiasi condominio ci sarà sempre un proprietario o un inquilino poco attento alle norme di sicurezza, per trascuratezza o per paura di spendere. E non basta che il singolo impianto sia in regola e sia ben tenuto. Il suo proprietario è comunque soggetto a incidenti provocati da impianti non in regola degli altri condomini. E' invece più probabile che tra la comunità dei condomini ne esista almeno uno a cui la sicurezza dell'impianto comune sta a cuore. Basta che minacci di rivolgersi alle autorità, per mettere tutti gli altri nelle peste. Non solo. Un amministratore condominiale serio si ribellerà al mancato adeguamento alle norme di legge. E, se davvero i controlli si faranno, anche un amministratore condominiale poco scrupoloso ci penserà due volte a sgarrare, e chiederà la messa in regola dell'impianto anche a costo di scontrarsi con i condomini e di rischiare la perdita dell'incarico. Inoltre, vi è da sottolineare che:
    • Si può delegare la responsabilità dell'impianto all'amministratore condominiale, con meno seccature e minori rischi
    • chi passa molto tempo a casa nel corso della giornata, è avvantaggiato, perché non cede gratis calore agli appartamenti circostanti
    • la trasformazione di un impianto centralizzato in tanti autonomi, se non tutti i condomini sono d'accordo, è difficile.

    L'ulteriore ipotesi - la contabilizzazione del calore

    Si tratta di un intelligente compromesso tra l'impianto centralizzato tradizionale e gli impianti autonomi. In sostanza si può gestire il proprio riscaldamento senza che ciascuno abbia dentro casa una caldaietta. La caldaia è sempre unica per tutto il condominio, ma ogni proprietario ha la possibilità, attraverso particolari dispositivi, di spegnere, ridurre o alzare (entro il limite di legge di 20 gradi in media, più due di tolleranza) la temperatura del proprio appartamento, ufficio o negozio. Grazie a contatori individuali, ciascuno paga solo il calore che ha effettivamente consumato. Né più né meno di quel che accade con l'energia elettrica, per cui chi più consuma più paga. Come però bisogna pagare una quota fissa per il contatore, al di là che si usi la luce o no, bisognerà riservare una parte delle spese di riscaldamento (dal 20 al 50%, a seconda del tipo di impianto) per coprire i costi della manutenzione della caldaia comune e degli altri apparecchi collegati. La contabilizzazione del calore ha i due vantaggi chiave degli impianti singoli: si paga quel che si è consumato e si riscalda solo quando serve. Chi vuole trasformare in autonomi un impianto centralizzato ha diverse ragioni per preferire la contabilizzazione al semplice distacco, Le principali sono:
    • utilizzerà, in sostanza, il vecchio impianto centralizzato (purché sia in regola) con l'aggiunta dei necessari apparecchi
    • spenderà molto meno per i lavori
    • non sarà costretto a rompere muri e pavimenti
    • eviterà di dover costruire, per ciascuna caldaietta, camini e canne fumarie per lo scarico dei fumi che danno sopra il colmo del tetto, oltre a nuove tubature per il trasporto dell'acqua calda e del gas
    • se la caldaia centralizzata è a gasolio, o ad altro combustibile, non sarà per forza costretto a convertire l'impianto a metano (cosa necessaria, per le caldaiette singole)
    • sarà più sicuro; in un condominio con tanti impianti singoli basta che un solo proprietario trascuri le norme di sicurezza, per creare pericoli per tutti
    • al contrario le caldaie centralizzate sono sottoposte da anni a regolari visite di controllo. Solo dall'agosto del 1994, invece, i proprietari di un impianto singolo sono costretti dalla legge a eseguire collaudi annuali. Ma molti non sanno nemmeno di avere quest'obbligo.
    Ma vi sono altri motivi per preferire la contabilizzazione. Per esempio:
    • la manutenzione di una caldaia, anziché di tante singole, è più facile e le relative spese, divise tra tutti, sono meno costose
    • il risparmio di combustibile dell'impianto conta calore avvantaggia anche chi sta sempre in casa, non solo chi vi passa poche ore al giorno
    • un solo comignolo è esteticamente più piacevole da vedersi di tanti
    • quando la caldaia è centralizzata, è più facile decidere di mettere un impianto contabilizzato, anziché tanti singoli
    • in seconda convocazione dell'assemblea condominiale (quella in cui quasi sempre si decide) per approvare l'impianto contabilizzato basta una maggioranza ridotta. E' infatti sufficiente il voto della maggioranza dei presenti e di quelli che possiedono la maggioranza delle quote di proprietà dello stabile
    • la caldaia centralizzata ha una vita più lunga di quella singola e un rendimento superiore
    A partire dall'agosto 1994 i palazzi nuovi debbono comunque essere predisposti per poter ospitare un impianto di contabilizzazione del calore. Dal 1 gennaio 2000, infine, tutti i nuovi impianti devono essere "contabilizzati"
  2. Chi è responsabile degli impianti di riscaldamento?
    Responsabile del funzionamento (esercizio) della caldaia e della sua manutenzione ordinaria è, alternativamente:
    • l'occupante dei locali (proprietario, inquilino, usufruttuario) o il suo rappresentante (amministratore condominiale)
    • oppure un altro soggetto da lui delegato (persona o azienda). È il cosiddetto terzo responsabile
    Responsabile della manutenzione straordinaria dell'impianto (lavori di una certa entità) è, alternativamente:
    • il proprietario dei locali o il suo rappresentante
    • oppure un'altra persona da lui delegata (il cosiddetto terzo responsabile)
    Quando la proprietà dell'impianto è condominiale, primo responsabile finisce per essere l'amministratore condominiale, che ha come compito istituzionale quello della tutela delle cose comuni (impianto compreso). A meno che l'amministratore decida di incaricare un terzo responsabile. È quel che farà ogni amministratore con un po' di sale in zucca. Infatti la responsabilità di eventuali guai ricadrebbe comunque sulle sue spalle anche se dovesse assumere personale tecnico dipendente in grado di gestire un impianto
  3. Terzo responsabile dell'impianto-calore:
    • è un soggetto che deve essere in possesso di determinate capacità tecniche, economiche e organizzative
    • è obbligatorio, nel caso che la caldaietta sia unifamiliare. In questo caso il terzo responsabile deve essere anche un tecnico abilitato ai sensi della legge 46 del 1990
    • per gli impianti con potenza superiore a 350 Kw (301 mila Kilocalorie/h), deve essere un soggetto iscritto all'albo costruttori o ad altri particolari elenchi, per la categoria di competenza
    • il suo nome deve essere riportato con evidenza sul libretto di impianto o sul libretto centrale prescritto
    • è unico, per quel che riguarda l'esercizio, la manutenzione ordinaria e quella straordinaria di un impianto. Non è possibile cioè attribuire queste tre differenti funzioni a soggetti diversi
    Questo principio decreta la fine dei portinai-fuochisti che facevano solo funzionare la caldaia. Tutta gente quasi sempre incapace di eseguire verifiche tecniche complesse, che dovrà riqualificarsi.
  4. Quali sono i valori per la temperatura ambientale?
    I valori massimi di temperatura ambiente nei locali chiusi sono stabiliti per legge. Essi sono pari a:
    • 18 gradi (più 2 di tolleranza) per gli edifici adibiti ad attività artigianali o industriali
    • 20 gradi (più 2 di tolleranza) per tutti gli altri edifici (abitazioni, uffici, negozi, eccetera)
    Attenzione: le temperature indicate vanno intese come media aritmetica di quelle esistenti nei vari ambienti dello stesso alloggio. Se per esempio vi sono 23 gradi in soggiorno e 17 gradi in camera da letto, per questi due ambienti la media è rispettata.
  5. In che orari possono essere accesi i termosifoni?
    Per quanto riguarda gli orari di accensione del riscaldamento la legge stabilisce due pesi e due misure a seconda del tipo di impianto.
    • Per gli impianti di vecchio tipo sono previsti certi limiti di orario in cui possono essere accesi
    • per gli impianti che definiremo come di nuovo tipo (e in pochissimi Comuni con clima particolarmente freddo) i limiti di orario non esistono. Sarà quindi possibile tenere acceso il riscaldamento, durante le giornate fredde, anche 24 ore su 24.
    Ecco un elenco degli impianti di nuovo tipo:
    • tutti quelli con caldaia con un certo rendimento termico previsto dalla legge e con una centralina climatica (cronotermostato) che permetta di programmare due diversi livelli di temperatura nel corso delle 24 ore (uno più alto, in genere durante il giorno, e uno più basso, di 16 gradi, durante la notte)
    • gli impianti centralizzati con contabilizzazione del calore
    • certi impianti particolari (con cogeneratori, a teleriscaldamento, con riscaldamento a pavimento, condotti con contratti di servizio energia da un'azienda o da un consorzio che si prende la responsabilità del controllo)
  6. Se nel proprio appartamento la temperatura media durante l'accensione del riscaldamento centralizzato è molto alta cosa è possibile fare per abbassarla?
    La temperatura di erogazione massima è di 20 gradi, più due gradi di tolleranza, come stabilito, in via inderogabile, dal Dpr 26 agosto 1993, n. 412.
    In caso di violazione del limite sopra indicato, i condomini sono responsabili delle spese derivanti dalla maggiore erogazione del calore, fatta eccezione per i condomini dissenzienti. Ciò premesso, contro l'operato dell'amministratore si potrà ricorrere all'assemblea chiedendo l'installazione di dispositivi per la regolazione automatica della temperatura.