a cura dell'Avvocato Antonio Carrera

  1. Che cosa è l'assemblea condominiale e chi ne fa parte.
    Le norme che riguardano la convocazione e il funzionamento dell'assemblea sono dettate dall'articolo 1136 del codice civile e sono inderogabili, se sono violate l'assemblea e le decisioni prese possono essere nulle o annullabili. L'assemblea è l'organo principale del condominio, rappresenta la sua suprema volontà. Per le sue decisioni vale il principio maggioritario. L'assemblea è composta da tutti i condomini e, in certi casi, anche dagli usufruttuari (coloro che hanno diritto di abitare una casa, senza per questo esserne proprietari). Per le decisioni che riguardano i servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria hanno in genere diritto di voto anche gli inquilini.
  2. Chi convoca l'assemblea?
    L'assemblea è convocata dall'amministratore in carica e solo in tre casi può essere convocata da persone differenti. E cioè:
    1. da ciascun condomino, quando manca l'amministratore (per esempio, è defunto o gravemente malato)
    2. da almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell'edificio, qualora l'amministratore si sia rifiutato di convocarla
    3. dal curatore speciale, come stabilito dall'articolo 65 delle disposizioni di attuazione del codice civile
    Coloro che convocano l'assemblea devono usare certi accorgimenti e cautele. Tutti i condomini e usufruttuari devono essere convocati, anche coloro che possono risultare irreperibili. Una recente sentenza della Cassazione ha giudicato sufficiente la convocazione con avviso sulle scale, ma solo purché si abbia la certezza che il condomino abbia potuto leggerla. Quindi la lettera raccomandata resta il migliore mezzo. Anche gli inquilini hanno in genere diritto ad essere convocati, con diritto di voto al posto del proprietario, se si decide sulle spese e sulla modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento. Hanno inoltre diritto ad intervenire all'assemblea, ma senza possibilità di voto, se si discute della modifica di altri servizi comuni (per esempio l'abolizione della portineria). L'onere della convocazione incombe sul proprietario dell'appartamento.
  3. Quali sono i termini per la convocazione di una assemblea condominiale?
    L'assemblea deve essere convocata lasciando almeno 5 giorni tra il momento del ricevimento della comunicazione e quello dell'assemblea stessa. I cinque giorni cominciano a decorrere dal quello seguente il ricevimento dell'avviso da parte del condominio è possibile anche la consegna a mano dell'avviso dell'assemblea. L'avviso deve contenere tutti i dati sufficienti per individuare luogo e data dell'incontro. E' consigliabile che sia indicata anche la data e il luogo dell'assemblea di seconda convocazione, tenendo presente che non deve essere tenuta né nello stesso giorno, ne oltre dieci giorni dalla prima.
  4. Perché l'amministratore quando convoca l'assemblea dei condomini fissa sempre la prima riunione in ore impossibili?
    Per potere più facilmente deliberare nella seconda convocazione, è ormai un'abitudine consolidata da parte degli amministratori fissare la prima convocazione in ore e in luoghi impossibili. Infatti, nella seconda convocazione, l'assemblea richiede una maggioranza inferiore per deliberare e quindi diventa più facile anche per l'amministratore coordinare i lavori, la scelta, quindi, è dettata soprattutto da motivi di praticità. Tutto questo avviene con l'evidente e tacito accordo che, della prima convocazione, i condomini non debbano tenerne alcun conto: in pratica, viene completamente e abitualmente ignorata. Di norma, della prima assemblea, non viene neppure redatto un verbale. Ci si limita abitualmente a effettuare un accenno (quando proprio si vuole essere scrupolosi) nel verbale dell'assemblea di seconda convocazione al fatto che nessun condomino era presente alla prima.
  5. Qual è la maggioranza che l'assemblea deve raggiungere per decidere una delibera?
    Secondo l'articolo 1138 del Codice Civile, "l'assemblea dei condomini può assumere validamente le sue decisioni con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei soggetti intervenuti nell'assemblea ed almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi)". Se non vengono raggiunte entrambe le maggioranze? Le delibere non sono valide, anche se lo stesso articolo prevede che "se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero (essendo presenti meno di 500 millesimi), dovrà essere convocata una nuova assemblea entro 10 giorni, dove saranno valide le deliberazioni assunte almeno da 1/3 dei soggetti partecipanti al condominio, che rappresentino almeno 1/3 del valore dell'edificio (334 millesimi)".
  6. Vorrei mutare il regolamento del condominio del mio immobile, cosa debbo fare?
    Nel condominio negli edifici l'autonomia privata consente ai comproprietari di stipulare convenzioni che pongano limitazioni nell'interesse comune, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto sulle parti di loro dei lavori esclusiva proprietà. Ne discende che legittimamente le norme di un regolamento di condominio aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall'unico originario proprietario dell'edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini o adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini, possono integrare la disciplina legale e magari dare del concetto di decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella stabilita dall'art. 1120 c.c. Conseguentemente, un successivo acquirente di una unità immobiliare, deve giocoforza sottostare al Regolamento che i comproprietari hanno voluto a priori per il loro immobile. Mutare le clausole di un regolamento condominiale contrattuale esige l'accordo di tutti i comproprietari.
  7. Qual è la differenza tra delibere nulle ed annullabili?
    C'è distinzione fra le delibere nulle e quelle annullabili. Sono nulle le delibere che:
    o non sono mai sorte per mancanza di quorum;
    o hanno fatto oggetto di decisione materia che esula dai poteri dell'assemblea;
    o sono state prese da un'assemblea nulla (l'assemblea è nulla quando non tutti i condomini sono stati convocati o quando non ha raggiunto il quorum per la validità).
    Sono annullabili le delibere che:
    o sono in contrasto con le norme del regolamento di condominio o con le norme derogabili del codice;
    o sono conseguenti a un'assemblea annullabile.
    La differenza tra annullabile e nulla è importante: una delibera annullabile diviene pienamente valida dopo un certo periodo, se non è stata impugnata. Una delibera nulla, invece, non è mai valida.
  8. Chi puo' impugnare una delibera?
    I condomini assenti e dissenzienti, se ritengono che una delibera sia contraria alla legge o al regolamento del condominio possono impugnarla. L'impugnativa può essere proposta unicamente con atto di citazione, entro il termine tassativo di trenta giorni. I suddetti trenta giorni decorrono per i presenti dal momento della delibera, per gli assenti dal giorno in cui hanno ricevuto il verbale d'assemblea. Qualora una delibera invece sia nulla, ciò non sia mai sorta (dovuta alla nullità dell'assemblea o alla mancanza di quorum), essa può essere impugnata senza limiti di tempo. Tale diritto spetta anche a coloro che l'hanno votata e anche al presidente dell'assemblea che l'ha dichiarata valida. L'amministratore di fronte a una impugnativa deve avere la saggezza di attendere la fine della vertenza a meno che la delibera riguardi l'ordinaria amministrazione. In tal caso deve agire con buonsenso, perché il suo compito è gestire con la diligenza del buon padre di famiglia.
  9. Dove rimane traccia di una assemblea condominiale?
    Delle deliberazioni dell'assemblea si deve redigere verbale: l'originale viene redatto in assemblea e poi deve essere trascritto nel registro che l'amministratore deve tenere e trasmettere a chi gli succederà. Tale registro non deve essere né bollato né vidimato. Esso è l'unico documento che ufficialmente narra la storia del condominio in tutto il suo divenire. Il verbale dell'assemblea è un atto privato e il segretario non è un pubblico ufficiale. Ciò significa che tale verbale non ha la validità di un atto pubblico o di un certificato. Può essere però portato come prova in caso di liti in tribunale. L'erroneità del verbale può essere provata con qualsiasi mezzo senza necessità di ricorrere a denuncia penale a meno che detto verbale sia un mezzo per il conseguimento di una truffa. Un verbale è valido se sono indicate le decisioni prese, il quorum raggiunto dalle varie deliberazioni, il nome di coloro che hanno manifestato il proprio dissenso. Ciò permetterà agli stessi di impugnare una delibera. Copia del verbale è comunicata dall'amministratore a tutti i condomini: indiscutibilmente deve essere comunicata a coloro che erano assenti sia per portare a loro conoscenza le deliberazioni dell'assemblea e gli obblighi che ne derivano sia per dare loro modo, entro trenta giorni, di impugnare le delibere. Infatti se mancasse tale comunicazione non trascorrerebbe mai questo periodo e l'amministratore non avrebbe mai la sicurezza che una delibera sia diventata definitiva. Se è stata approvata tra contrasti o se porta a un notevole aggravio economico, sarebbe augurabile, da parte dell'amministratore, attendere almeno un mese (il termine per l'impugnazione) prima di applicarla. La comunicazione di copia del verbale deve essere fatta quindi con tutte le modalità indicate per le convocazioni. In caso di dubbio la comunicazione che dà la massima garanzia è quella fatta mediante notifica di ufficiale giudiziario. Molti sostengono che una delibera è nulla quando di essa non è stato redatto in assemblea il verbale e ciò perché l'art. 1136 del codice civile contiene norme inderogabili. Ne consegue che l'amministratore, o chi per esso, dovrebbe abolire la pratica di prendere semplici appunti in assemblea per poi rimandare la redazione del verbale ad epoca successiva. Deve anzi pretendere che sia redatto seduta stante.
  10. Come fare in caso di liti condominiali ed azioni giudiziarie?
    Se l'amministratore non adempie al suo dovere può essere revocato e gli si può chiedere perfino il risarcimento dei danni. Quando l'amministratore manca, chi intende iniziare una causa contro il condominio può pretendere la nomina. L'amministratore ha la rappresentanza in giudizio dei condomini. Può rappresentarli sia nelle cause contro uno dei proprietari dello stabile sia in quelle contro altre persone (per esempio una ditta che esegue malamente dei lavori di manutenzione). Lo stabilisce l'articolo 1131 del codice civile che ammette anche la possibilità che l'amministratore riceva maggiori poteri rispetto a quelli tradizionali, per mezzo di una decisione assembleare o di un articolo del regolamento. Va ricordato che esistono termini di prescrizione in caso di lavori edili che risultino mal fatti o comunque diversi da quelli promessi: sessanta giorni dalla scoperta del difetto e due anni dalla consegna dell'opera di una persona con funzioni di curatore speciale. Se l'assemblea promuove una causa, ed uno dei condomini non è d'accordo, il dissenziente ha tempo 30 giorni per chiamarsi fuori dalla causa, con atto notificato all'amministratore.
  11. Chi e' l'amministratore?
    L'amministratore è l'organo esecutivo del condominio. Non è facile inquadrare dal punto di vista della legge la sua figura, anche perché i suoi compiti e le sue responsabilità si sono andate via via ampliando nel tempo. Ogni persona, anche senza alcun titolo di studio, può essere nominata amministratore condominiale. L'amministratore deve essere nominato dall'assemblea condominiale, quando in uno stabile i condomini sono più di quattro. L'amministratore può essere anche nominato dall'autorità giudiziaria, qualora il complesso ne sia sprovvisto e l'assemblea non ce la faccia a pronunciarsi in proposito. Occorre la richiesta di perlomeno un condomino.
  12. Quanto dura in carica l'amministratore?
    L'amministratore rimane in carica un anno, ma non decade automaticamente:
    continua nella pienezza delle sue funzioni fino a quando verrà scelto legalmente un successore. Per la nomina dell'amministratore, a causa della delicatezza del mandato che gli viene conferito e per la necessità che per tale nomina il consenso sia ampio, la legge prescrive all'assemblea una maggioranza di almeno metà dei condomini e di almeno la metà dei millesimi. La stessa maggioranza è necessaria anche per la riconferma dell'amministratore uscente. L'amministratore può essere revocato dall'assemblea con la stessa maggioranza richiesta per la nomina; la revoca può avvenire in qualsiasi momento e anche senza motivo alcuno; all'amministratore non spetta indennizzo o risarcimento alcuno per la revoca. L'amministratore può inoltre essere revocato dall'autorità giudiziaria:
    1. quando, essendo stato destinatario di una citazione o di un provvedimento, anche se esula dalle sue attribuzioni, non ne abbia dato comunicazione all'assemblea dei condomini
    2. se non ha reso conto della sua gestione per due anni
    3. se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità
  13. Un condomino, tramite legale, ha richiesto al condominio il risarcimento per danni subiti da infiltrazioni dal lastrico. Quale quorum è necessario per deliberare?
    Per rendere vincolante l'accoglimento della richiesta potrebbe essere sufficiente il voto favorevole della maggioranza prevista dal comma 3 dell'articolo 1136, Codice civile (cioè di un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio); la questione è comunque controversa. Si ritiene che nell'ipotesi di giudizio promosso nei confronti del condominio, avente a oggetto pretese risarcitorie connesse a difetto di manutenzione di beni comuni, sia esclusa la possibilità per i condomini dissenzienti di estraniarsi dalle responsabilità in ordine alle conseguenze della lite, non essendo richiesta una specifica decisione in merito da parte dell'assemblea e, quindi, non ricorrendo le condizioni essenziali previste dall'articolo 1132, Codice civile (Cassazione 2 marzo 1998 n. 2259)
  14. Un condomino ha impugnato una delibera dell'assemblea perché priva del quorum. Con un'assemblea successiva alla notifica dell'atto la delibera è stata sanata. Cosa fare?
    La modifica, revoca, convalida o rinnovo della delibera impugnata determina la cessazione della materia del contendere. Ma, in mancanza di un accordo tra le parti circa le spese di causa, questa può proseguire per l'accertamento del fondamento dell'impugnazione al solo fine di decidere, di conseguenza, a carico di quale parte porre queste spese (ex articolo 90 e seguenti del Codice di procedura civile).
  15. Nel corso di un'assemblea convocata per discutere della richiesta di un condomino, il richiedente può votare la sua richiesta?
    Ai fini della validità delle delibere assembleari, nel computo delle maggioranze prescritte dall'articolo 1136 del Codice civile, non può tenersi conto del voto del condomino che sia portatore di un proprio interesse personale in effettivo conflitto con quello istituzionale e collettivo del condominio, applicando per analogia l'articolo 2373 Codice civile (Cassazione 11254/97 e 7226/97).