Contrattualistica
a cura dell'Avv. Antonio Carrera

SE IL CONDUTTORE RITARDA IL RILASCIO DELLA CASA
E' OBBLIGATO A RISARCIRE ANCHE
IL MAGGIOR DANNO

Il Commento

Molti autori avevano sollevato dubbi, nella fase primo commento dell'articolo 6, comma 6, della legge 9 dicembre 1998 n. 431 in ordine alla sua legittimità costituzionale. Tale disposizione prevede l'obbligo del conduttore di corrispondere al locatore a titolo forfetario di risarcimento del maggior danno (ai sensi dell'articolo 1591 del codice civile) una somma mensile pari all'ammontare del canone dovuto alla cessazione del contratto, al quale si applicano automaticamente ogni anno aggiornamenti in misura pari al 75 per cento della variazione Istat con la maggiorazione del 20 per cento.
Lo stesso articolo 6, se da un lato esonera il conduttore dall'obbligo di risarcire il maggior danno ai sensi dell'articolo 1591 del codice civile, dall'altro raccorda temporalmente l'obbligazione della maggiorazione del 20 per cento, comunque fino all'effettivo rilascio.
Il legislatore, con la disposizione di cui sopra, intendeva eliminare sul nascere ogni contenzioso in ordine all'entità dell'obbligo del conduttore in mora nella restituzione del bene locato a titolo di maggior danno subito dal locatore; per maggior danno deve intendersi la domanda del locatore volta a ottenere un corrispettivo non limitato al canone di locazione ma determinato nel suo ammontare in relazione ai valori reali di libero mercato.
Per quanto riguarda la questione di incostituzionalità, l'aspetto più rilevante, era costituito dalla possibilità per il conduttore di rimanere nella detenzione abusiva del bene locato in tempi molto lunghi, stante la difficoltà di concessione della forza pubblica da parte delle autorità di pubblica sicurezza, in relazione alla gran mole degli sfratti pendenti.
Riguardo a quanto sopra indicato, il dubbio di legittimità costituzionale della normativa in esame era destinato a rivelarsi fondato per violazione del principio di ragionevolezza cui deve pur sempre uniformarsi il legislatore ed il Pretore di Napoli e il Tribunale di Milano hanno provveduto a sollevare questione di legittimità costituzionale dell'articolo 6, comma 6, della legge n. 431.
In particolare, secondo il pretore di Napoli (ordinanza di rimessione alla Corte costituzionale 29 aprile 1999) con la disposizione in questione il legislatore ha previsto, con effetto retroattivo, una limitazione al risarcimento del danno da ritardato rilascio dell'immobile, predeterminando in maniera forfetaria il maggior danno subito dal locatore, con violazione del criterio di ragionevolezza.
La decisione della Corte Costituzionale. La Consulta con la sentenza in esame ha parzialmente accolto i profili di illegittimità costituzionale dell'articolo 6, comma 6, della legge n. 431, nella parte in cui il conduttore viene esonerato dall'obbligo di risarcire il maggior danno nel periodo successivo alla scadenza dei termini di sospensione dell'esecuzione ora previsti dalla stessa legge n. 431, ivi compreso il termine di graduazione dello sfratto stabilito giudizialmente a seguito di ricorso del conduttore.
In particolare la Corte costituzionale ha ritenuto che la predeterminazione forfetaria del danno nella misura del 20 per cento ben si giustifica quale misura temporanea derivante da una giustificata dilazione dell'esecuzione; altrettanto non può ritenersi nell'ipotesi in cui la limitazione legale del danno sia svincolata da un termine di esecuzione legislativamente o giudizialinente fissato.
La rilevanza pratica della sentenza - La Corte costituzionale, tra gli opposti interessi, ha trovato il suo punto di equilibrio nella declaratoria di illegittimità costituzionale laddove è consentito all'inquilino prolungare di fatto il rinvio dell'esecuzione dello sfratto con ampi termini dilatori.
Nelle grandi città, il gran numero degli sfratti pendenti non consente di eseguire in modo rapido le procedure di rilascio coattivo, tanto è vero che sin dall'entrata in vigore della legge dell'equo canone (legge 392/1978), il legislatore è stato costretto a differire i tempi di esecuzione degli sfratti, ed in particolar modo, con la legge 21 febbraio 1989 n. 61, per fronteggiare la carenza di disponibilità abitativa a favore degli sfrattati era stato previsto che il prefetto doveva concedere l'assistenza della forza pubblica sulla base del parere di apposite commissioni, il tutto, di conseguenza, ha fatto si che si avesse un blocco quasi generalizzato delle esecuzioni.
La sentenza di cui si discute, ha invece, portato al fatto che si sbloccassero gli sfratti per gli "inquilini ricchi" che non avranno più motivo per opporre resistenza passiva in sede di esecuzione di rilascio, e che dovrebbero comunque venire a patti col locatore per non vedersi costretti a subire il rilascio coattivo.
Viceversa, per gli inquilini con basso reddito, l'azione di risarcimento del danno del locatore potrà rivelarsi inutile, in presenza di beni patrimoniali non aggredibili dal locatore munito di una sentenza di condanna al risarcimento dei danni.
In ordine poi alla prova del maggior danno, è da sottolineare che la Corte costituzionale si è richiamata ai principi applicativi di cui all'articolo 1591 del codice civile, in virtù del quale spetta al giudice determinare in concreto l'entità del danno sulla base degli elementi probatori offerti dal locatore.
A tal fine sarà necessaria e sufficiente una proposta di un normale conduttore di richiesta di locazione dell'immobile sulla base dei canoni correnti di mercato in sua mancanza l'azione risarcitoria, in relazione al caso singolo potrà rivelarsi infondata.

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